Ingénierie juridique
La distinction entre titre foncier et melkia est la clé de votre sécurité. J'audite chaque dossier, VNA, état hypothécaire et conformité cadastrale compris, pour écarter tout risque avant signature.
L'expertise terrain au service de votre patrimoine
Investir à Marrakech exige une rigueur absolue. Mon rôle est de transformer la complexité du marché marocain en avantage pour vous.
Deux savoir-faire au cœur de ma méthode
Sourcing confidentiel
Le marché de Marrakech fonctionne à deux vitesses. Mon réseau vous ouvre le hors-marché : des biens en médina ou en Palmeraie traités directement avec leurs propriétaires, loin des portails publics.
Les vérifications avant toute offre
Aucun bien ne vous est présenté avant d'avoir passé ces contrôles.
- Certificat de propriété récentDélivré par la Conservation foncière : propriétaire inscrit, hypothèques, saisies, oppositions.
- Plan cadastral et surface réelleConcordance entre le titre, le plan et ce qui est réellement construit.
- Autorisation de construire et permis d'habiterConformité des extensions, terrasses et étages ajoutés, fréquents en médina.
- Statut du terrainZone urbaine ou agricole, et attestation de vocation non agricole (VNA) si nécessaire.
- Situation des vendeursIdentité, capacité à vendre, accord de tous les héritiers en cas d'indivision.
- Fiscalité du bienTaxe d'habitation et taxe de services communaux à jour avant la vente.
- CopropriétéRèglement, montant des charges et absence d'impayés auprès du syndic.
- Riad sous melkiaAncienneté et cohérence des actes adoulaires, réquisition d'immatriculation en cours.
Les pièges que j'écarte pour vous
La melkia non sécurisée
Un riad sous melkia peut être revendiqué par un héritier oublié ou un voisin. Sans audit des actes et de la procédure d'immatriculation, vous achetez un risque.
L'achat sur plan sans garanties
Un contrat de réservation mal rédigé laisse l'acheteur sans recours face aux retards ou aux modifications. Je contrôle le contrat et les garanties du promoteur.
Le prix réservé aux étrangers
Un acheteur perçu comme étranger se voit souvent proposer un prix gonflé. Je négocie sur la base des prix réellement pratiqués dans le quartier.
La part non déclarée
Une partie du prix payée hors acte bloque le retransfert de cette somme et alourdit l'impôt à la revente. Je l'écarte systématiquement.
Pourquoi cette méthode
Indépendance
Je ne détiens aucun mandat de vente. Mon seul client, c'est l'acquéreur.
Sélectivité
J'écarte la majorité des biens que j'analyse pour ne vous présenter que ceux qui passent mes contrôles.
Accompagnement
De la pré-étude à la remise des clés, je reste votre seul interlocuteur.
Votre projet mérite cette rigueur
Parlons-en : la pré-étude me permet de valider la faisabilité de votre achat avant tout engagement.